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Asociaciones Civiles para la

Administración de Condominios en DF


ASOCIACIONES CIVILES COMO ADMINISTRADORAS DE INMUEBLES EN CONDOMINIO


Dentro de las personas morales a que se refiere el Artículo 95 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) y que se consideran personas morales con fines no lucrativos, se incluye a las asociaciones civiles de colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio.

Las asociaciones civiles a que se refiere el Artículo 95 de esa Ley que no enajenan bienes, que no tienen empleados y que únicamente prestan servicios a sus asociados, no tendrán obligación alguna.

Las asociaciones civiles, que tengan como máximo cinco trabajadores y que no enajenen bienes, podrán llevar registros contables simplificados.

La fracción XVIII del Artículo 95 de la LISR establece que son personas morales con fines no lucrativos y, por lo tanto, exentas de ISR las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio y las asociaciones de colonos.


1.- CONDÓMINOS: DEDUCCIÓN PARA I.S.R. DE GASTOS COMUNES.

El Artículo 25 del Reglamento del Impuesto Sobre la Renta (RISR) establece la opción para las personas morales que sean contribuyentes del Título II de la Ley del Impuesto Sobre la Renta de hacer deducibles los gastos comunes de los inmuebles que utilicen para la realización de sus actividades, sujetos al Régimen de Propiedad en Condominio, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos:

  1. Los comprobantes de los gastos del condominio deben cumplir con requisitos fiscales, y ser efectivamente erogados y expedidos a nombre de la asociación civil que tenga a su cargo la administración del inmueble.

  2. El pago de la parte proporcional de los gastos comunes que realice el contribuyente (condómino) debe ser con cheque expedido para abono en cuenta de la asociación civil.

    La asociación civil debe expedir comprobante con requisitos fiscales separando el I.V.A. que se hubiera trasladado a la asociación civil, en la parte proporcional que corresponda. El condómino, contribuyente de I.S.R. y de I.V.A. podrá acreditar el I.V.A. en los términos de la Regla 5.2.5 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2004.

  3. La deducción del gasto por el condómino será en la parte proporcional que le corresponda (indiviso) del inmueble en condominio, de acuerdo con la Escritura del Régimen de Propiedad en Condominio o la cantidad que efectivamente hubiere pagado, la que resulte menor.

    No se deducirá el I.V.A. trasladado por la asociación civil, excepto si el condómino se encuentra exento del I.V.A.

    Las partes que se paguen para constituir fondos o reservas para gastos de mantenimiento no serán deducibles, por que tales fondos o reservas no tienen todavía el carácter de gasto.

    Aún cuando no existe regla expresa semejante para las personas físicas que realicen actividades empresariales, opinamos que es igualmente aplicable, con base, en lo que dispone el Artículo 125 de la Ley del I.S.R.

    2.- ASOCIACIÓN CIVIL ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO PARA EFECTOS DE I.S.R.

    No existe disposición en el RISR sobre las obligaciones fiscales de la asociación civil administradora de inmuebles en condominio; sin embargo, por tratarse de una persona moral no contribuyente, no causará I.S.R., pero debe cumplir con obligaciones fiscales como inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes, obtener comprobantes con requisitos fiscales, retener impuestos cuando proceda, llevar registros contables, presentar declaraciones, etc. Y no tendrá remanentes, ya que distribuirá todos los gastos entre los condóminos.

    3.- ASOCIACIÓN CIVIL ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO PARA EFECTOS DEL I.V.A.

    La regla 5.2.5 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2004, establece el criterio para el acreditamiento del I.V.A. de los condóminos, sin aclarar el criterio para la asociación civil o la persona que administra el condominio para efectos del I.V.A.

    Al establecer el Artículo 25 del RISR que la asociación civil administradora del condominio traslade el I.V.A. al condómino, el que a su vez le hubieran trasladado y en la parte proporcional que le corresponda, se interpreta que la asociación civil es simplemente un medio para que acrediten el I.V.A. los condóminos y que la asociación civil o la persona que administre el condominio no sería contribuyente del I.V.A.

    Así por ejemplo, si lo que la asociación civil cobra al condómino es el reembolso de sueldos del personal que contrata la asociación civil para vigilancia o mantenimiento, no trasladará el I.V.A., por no causar I.V.A. los sueldos. En cambio los gastos que si causan I.V.A. como reparaciones, adquisición de materiales, honorarios, si trasladará el I.V.A. como lo establece el Artículo 25 del RISR.

    Lo expresado en el párrafo anterior es una opinión, con base en lo dispuesto en el Artículo 25 del RISR, por lo que sería deseable que las autoridades fiscales dieran a conocer el tratamiento fiscal del I.V.A. para las asociaciones civiles administradoras de inmuebles en condominio.

    4.- ASOCIACIONES DE COLONOS.

    Aún cuando la misma fracción XVIII del Artículo 95 de la Ley del ISR se refiere también a las asociaciones de colonos, no existen reglas aplicables a la deducción de los gastos comunes, por lo que únicamente debería observarse que la asociación expida el recibo de pago de cuotas debidamente requisitazo a favor del colono, pero los gastos deberán considerarse como propios de la asociación.

    ASOCIACIÓN  CIVIL

    CONCEPTO

    Es una persona moral creada mediante el acuerdo de varios individuos para la realización de un fin común, que tenga cierta permanencia o duración, de carácter político, científico, artístico, de recreo o cualquiera otro que no esté prohibido por la ley y que no tenga carácter preponderantemente económico.

    El concepto anterior deriva de lo que disponen los Artículos 25 y 2670 del Código Civil. De acuerdo con el mismo tenemos que se crea una persona moral; es decir, un ente jurídico distinto de todos y cada uno de sus integrantes, con sus propios derechos y obligaciones. Su constitución deriva del acuerdo de sus integrantes, por lo que constituye un acto jurídico para cuya existencia y validez es necesario reunir los elementos y requisitos que para todo acto jurídico dispone la Ley. El Código Civil lo considera un contrato, según lo dispone el Artículo 2671.

    La reunión de los integrantes en la asociación no debe ser enteramente transitoria; es decir, debe tener permanencia o duración ya que de otro modo no puede ser considerada como una asociación y tendrá simplemente el carácter jurídico de reunión. La Ley no limita el tiempo de duración de la misma, por lo que será decisión de sus miembros la fijación del tiempo correspondiente. La duración puede ser referida no solamente a un tiempo, sino a una serie de actos, cumplidos los cuales la asociación se extinguirá.

    El fin a realizar (lo que constituye el objeto de la asociación) debe ser común, pues ello es lo que motiva la participación de los miembros; no encontrarse prohibido por la Ley y no tener carácter preponderantemente económico.

    CONSTITUCIÓN

    Las únicas formalidades exigidas por la Ley para la constitución de una asociación son que el contrato correspondiente conste por escrito y que los estatutos que habrán de regirla sean inscritos en el Registro Público para que produzcan efectos frente a terceros, como lo disponen los Artículos 2671 y 2673 del Código Civil.

    De acuerdo con lo anterior, no constituye un requisito el otorgamiento de una Escritura Pública. Sin embargo, esta es conveniente pues facilita el trámite de inscripción en el Registro Público, ya que de otra manera el documento privado en el que consten los estatutos deberá ser ratificado ante el registrador, quien deberá cerciorarse de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes, para proceder a su inscripción, atendiendo a lo que dispone el Artículo 3005 del Código Civil.

    El documento constitutivo (contrato) y los estatutos serán libremente redactados por los miembros y constituirán, con las disposiciones legales correspondientes, el instrumento que rija la vida de la asociación. Al respecto, es de tomar en cuenta lo dispuesto por los Artículos 28 y 1839 del Código Civil. Este último, en cuanto consagra la autonomía de la voluntad de las partes, sin más limite que lo que corresponda a la naturaleza misma del acto o la formulación de las renuncias permitidas por la Ley.

    No es necesario reiterar que, en cuanto acto jurídico, deben ser cumplidos los elementos de existencia y requisitos de validez, como la manifestación de la voluntad de asociarse, el objeto de la asociación, la capacidad jurídica de los integrantes para obligarse y la libertad en la manifestación de la voluntad, la licitud del fin y la formalidad correspondiente.

    MIEMBROS

    El Código Civil es inconsistente en la terminología que utiliza, pues indistintamente se refiere a “asociados”, “miembros”, e incluso “socios”, teniendo por tales a los individuos que convienen en reunirse para la realización de la finalidad común. El término correcto es en el caso el de “asociados”, en correspondencia con el carácter de la agrupación a la que pertenecen.

    Respecto del carácter de quienes pueden ser asociados la Ley no hace referencia alguna, pues únicamente alude a los individuos que convienen en reunirse (Artículo 2670) y a que la asociación puede admitir y excluir asociados. De ello se han desprendido criterios opuestos, pues algunos sostienen que únicamente las personas físicas pueden tener el carácter de asociados, desde el momento en que solamente de ellas puede hablarse de “individuos” y únicamente las personas físicas pueden proponerse los fines que dan la naturaleza de la asociación, mientras que otros argumentan que al no existir una prohibición expresa, cualquier persona, física o moral, puede tener el carácter de asociado.

    En el mundo jurídico existen numerosas asociaciones que cuentan entre sus miembros a personas morales. A pesar de que el punto da para discusiones académicas y aún podrían suscitarse controversias que lleguen a los tribunales, consideramos aceptable que otra persona moral pueda participar como asociada, siempre que de conformidad con sus propios estatutos se hubiera contemplado la posibilidad de dicha participación, en congruencia con el principio de que una persona moral solamente puede hacer aquello que constituye su objeto social.

    Una asociación, como es corriente entre las que existen, puede tener varias categorías de asociados, con diversidad de derechos y obligaciones. La regulación sobre el particular constituye parte de la autonomía de la voluntad de los contratantes, que se expresa a través de la regulación correspondiente en los estatutos que rigen la vida de la asociación.

    El carácter de asociado se documenta mediante la Escritura misma de constitución o las actas de asamblea mediante las cuales tenga lugar la admisión, sin que haya lugar a la emisión de un título representativo de tal carácter, aun cuando nada impide que, si así se conviene en el contrato constitutivo o en los estatutos, se emitan documentos que cumplan con tal función.

    Estos títulos, en su caso, serán personalísimos, ya que el carácter de asociado tiene esa naturaleza y no pueden circular.

    DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS ASOCIADOS

    En general, los derechos y obligaciones que los miembros de una persona moral tienen pueden ser divididos en derechos y obligaciones de carácter corporativo y derechos y obligaciones de carácter patrimonial. Los primeros corresponden a los asuntos relacionados con la vida de la sociedad, mientras que los segundos tienen un contenido económico.

    En el caso, los derechos y obligaciones de carácter corporativo de los asociados son:

  1. Participar con voz y voto en las Asambleas.

  2. Participar en los órganos de dirección de la asociación.

  3. Vigilar el cumplimiento de los fines de la asociación y la correcta aplicación de los recursos correspondientes, para lo cual pueden examinar los libros y papeles de la asociación.

    En una asociación los asociados no tienen derechos de carácter patrimonial, salvo el correspondiente a la recuperación de sus aportaciones en el caso de disolución. La Ley dispone que en caso de separación voluntaria o exclusión, se pierde todo derecho al haber social (Artículo 2682) y que en caso de disolución, los bienes se aplicarán a otra asociación de objeto similar (Artículo 2686). Además dispone que la calidad de socio es intransferible (Artículo 2684).

    Sobre el particular cabe señalar, sin embargo, que los estatutos podrían prever derechos y obligaciones diferentes, inclusive de carácter patrimonial, lo que da lugar a los efectos consecuentes, especialmente de carácter fiscal, como podría ser el reembolso de aportaciones, la percepción de cantidades por la cesión del carácter de socio o la obtención de utilidades, todo lo cual es común en la vida jurídica de las asociaciones. Ya dijimos que los estatutos pueden regular diferentes categorías de asociados, lo que se traduce en la existencia de diversos derechos y obligaciones para los mismos.

    ÓRGANOS

    Una asociación civil cuenta con dos tipos de órganos: la Asamblea, que es el órgano de decisión de la misma, y los órganos de dirección, cuya función específica será ejecutar las decisiones correspondientes, representando a la persona moral en sus relaciones con toda clase de terceros.

    La Asamblea General, de acuerdo con la Ley, constituye el poder supremo de la asociación. No tiene fijada, dentro de la propia Ley, una fecha para su celebración, por lo que puede tener lugar en la fecha que los propios estatutos determinen o cuando sea convocada. La convocatoria puede ser efectuada por la dirección de la asociación cuando así lo determine la propia dirección o sea requerida por el 5% de los asociados. De no convocar ante la petición de los asociados, la convocatoria puede ser formulada por un juez civil, a demanda de los propios asociados.

    El Artículo 2676 fija la competencia de la Asamblea General, sin perjuicio, por supuesto, de lo que dispongan los estatutos:

  1. La admisión y exclusión de los asociados;

  2. La disolución anticipada de la asociación o sobre su prórroga por más tiempo del fijado en los estatutos;

  3. El nombramiento de director y directores cuando no hayan sido nombrados en la Escritura Constitutiva;

  4. La revocación de los nombramientos hechos;

  5. Los demás asuntos que le encomienden los estatutos.

    Las decisiones en las Asambleas serán tomadas por mayoría de votos de los miembros presentes (Artículo 2677), gozando cada asociado de un voto (Artículo 2678). Si los estatutos así lo previenen, los asociados podrán comparecer a las Asambleas por medio de representantes legalmente constituidos. Las personas morales tendrán la representación correspondiente a través de sus órganos.

    Aún cuando la Ley solamente se refiere a la Asamblea General, sin distinguir entre Ordinaria y Extraordinaria, nada impide que en los estatutos se prevea tal distinción, se asignen competencias y aún se dispongan diversas clases de Asambleas, como por ejemplo las Especiales que correspondan a cada clase de asociados, cuando se involucren cuestiones correspondientes a su propia clase.

    Respecto del órgano de dirección la Ley únicamente se refiere al director o directores, por lo que dicho órgano puede ser constituido libremente por los asociados, en los términos que los estatutos dispongan. El órgano correspondiente estará investido con la suma de facultades que los propios estatutos determinen, pero en todo caso tendrá las necesarias para cumplir con sus funciones de representación de la asociación. En necesario tener en cuenta que otras disposiciones legales regulan lo relativo a las facultades de representación, por lo que al constituir los órganos de dirección respectivos será necesario verificar el cumplimiento de las formalidades del caso, como por ejemplo, las relativas a las facultades para ejercer actos de dominio, para suscribir títulos de crédito, para otorgar garantías, etc.

    Los órganos de dirección, decíamos, pueden estar constituidos por un solo director o por un consejo de directores, cuyo número será determinado por los propios estatutos o por la Asamblea que efectúe su designación. Pueden existir también órganos que realicen funciones específicas, cuya integración y actividad será igualmente determinada por los propios estatutos o Asamblea.

    PATRIMONIO

    El haber patrimonial de la asociación se integra por la totalidad de los bienes y recursos aportados por sus asociados o provenientes de terceros, los rendimientos de los mismos, los que sean resultados de sus operaciones y, en general, cualquier bien que sea destinado a la realización de su objeto social.

    No se habla, en el caso, de un capital social, y ni siquiera es necesaria la existencia de bienes materiales para la existencia de una asociación, ya que sus fines pueden ser cumplidos mediante el esfuerzo de sus integrantes, sin dar lugar a la realización de aportaciones en numerario o en otros bienes. En caso de existir dichas aportaciones, para su transmisión a la asociación deberán ser cumplidas las formalidades que en cada caso exijan las leyes en atención a la naturaleza de los bienes correspondientes.

    Tratándose de bienes inmuebles, es regla general derivada del Artículo 27 Constitucional que las personas morales solamente pueden adquirir los que sean necesarios para la realización de su objeto social.

    Los bienes que integran el patrimonio de una asociación estarán sujetos a las reglas específicas que en materia fiscal disponen las leyes de la materia. Su régimen jurídico general es el que corresponde a todo tipo de actos y bienes, sin que por el hecho de pertenecer a una asociación se dispongan modalidades especiales.

    CUOTAS

    Los estatutos de la asociación pueden prever obligaciones de pago a cargo de los asociados, de carácter periódico (anual, semestral, mensual, etc.), cuyo monto se aplicará a la realización de los fines de la asociación. También es posible que tales obligaciones, por disposición estatutaria, sean fijadas por la Asamblea.

    Es particularmente importante mencionar que el establecimiento de las cuotas a cargo de los asociados, aun cuando sea en términos genéricos, en los propios estatutos, es condición indispensable para su validez, Sin ello, la entrega que hiciera el asociado de cualquier cantidad a favor de la asociación tendría una naturaleza jurídica distinta, pues podría tratarse de una donación o de la contraprestación por servicios y no de cuotas.

    DISOLUCIÓN

    El Código Civil enumera las causas de disolución de la asociación en su Artículo 2685, señalando que estas causas son adicionales a las que los propios estatutos contemplen. Las causas enumeradas son:

  1. La decisión de la Asamblea General. Esta determinación puede tener lugar en cualquier tiempo y para ello será necesario dar cumplimiento a las formalidades que para el caso dispongan los estatutos (convocatoria, número de asistentes, mayorías de votación, etc.).

  2. La conclusión del término fijado para la duración de la asociación o por la realización del objeto para el que fue constituida. Recordemos que la reunión de los asociados puede tener un plazo prefijado, en cuyo caso la asociación se extingue al cumplirse el mismo, pero también puede ser constituida para la realización de una cierta finalidad, agotada la cual habrá de extinguirse la asociación (por ejemplo, para la realización de un congreso de carácter científico, o para ciertos actos deportivos, etc.).

  3. Por la imposibilidad de realización del objeto social. En este caso estaríamos ante situaciones tales como, por ejemplo, que la actividad que constituya el objeto de la asociación se vuelva legalmente imposible (por ejemplo, si se prohibiera la impartición de educación por particulares).

  4. Por resolución de autoridad competente. Este sería el caso de la comisión de actos ilícitos utilizando como medio a la asociación, en el cual un juez, por ejemplo, podría decretar la disolución.

    En presencia de la causa de disolución se procederá a la aplicación de los bienes en la forma que prevengan los estatutos o acuerde la Asamblea correspondiente o lo haya decretado la Autoridad, en su caso. No existe; tratándose de asociaciones, un proceso de liquidación (es decir, la obligación de convertir en numerario los bienes que formen su patrimonio), ya que los bienes se aplican directamente según lo indicado o se entregan a una asociación que cumpla objeto similar (Artículo 2686); sin embargo, dada la causa de disolución deberá procederse a la liquidación, todo lo cual requiere de la formalización de las actas y la presentación de dos avisos fiscales y ante el Registro Público, para su cancelación. Ya anotamos la situación de los asociados frente al haber patrimonial.

    ASOCIACIONES ADMINISTRADORAS DE CONDOMINIOS Y AGRUPADORAS DE COLONOS

    La mayoría de los ordenamientos legales que regulan el Régimen de Propiedad en Condominio no confieren a éste el carácter de persona moral; tal es el caso de la Ley que rige en el Distrito Federal. Ello trae por consecuencia que encuentren dificultades para llevar a cabo las tareas de administración de una manera eficaz, pues ciertos actos que pueden afectar al conjunto de los condóminos (como pudiera ser la responsabilidad en caso de despido de personas al servicio del condominio, por ejemplo) tropiezan a veces con formalidades legales que impiden su buena solución, pues son cada uno de los condóminos en lo individual y no el conjunto de ellos como una unidad, quienes deben enfrentar tales actos.

    Ante ello, se ha venido produciendo un fenómeno que si bien no tiene regulación especial en las leyes civiles, ha recibido en la materia fiscal un tratamiento especial: la constitución de asociaciones civiles para administrar condominios.

    Tales asociaciones son regidas por las reglas generales que a toda asociación civil se aplican, en aquello que no sea expresamente dispuesto en sus estatutos, pues respecto de ellas opera el principio de autonomía de la voluntad, según el cual deberá estarse en primer lugar a lo que las partes acuerden y salvo en lo que fueren omisas o resultara contrario a disposiciones legales de orden público, la Ley se aplica de modo complementario.

    Igual fenómeno se ha producido, también reconocido expresamente por la Ley Fiscal, en lo que corresponde a las denominadas “asociaciones de colonos”, ya que se dan muy numerosos casos en que grupos de propietarios de inmuebles tienen intereses comunes, a pesar de que no guardan relación jurídica entre sí, pues ni son copropietarios, ni respecto de los inmuebles han constituido el Régimen en Condominio. Para la atención de esos intereses comunes, que obligan a efectuar gastos conjuntos, se constituyen las asociaciones civiles a que nos referimos, las que, igualmente, carecen de regulación especial y están sujetas a las mismas disposiciones generales.

    Es en el tratamiento fiscal, como veremos, donde estas asociaciones civiles encuentran las peculiaridades que las hacen distintas, particularmente en cuanto facilitan la obtención de comprobantes de gastos que, conforme a este tratamiento, resultarán deducibles para el condómino y que de otro modo resultarían imposibles, pues no habría manera de que un gasto común fuera dividido en la parte proporcional correspondiente y se expidiera el comprobante requisitazo. Al autorizarse esta vía, se convierte a estas asociaciones en un vehículo de control fiscal, a la vez que se facilita el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los condóminos.